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上海住房供應體系面臨結構性調整市場化商品房比重將大幅減量

來源:注冊私募基金公司網 作者:譽勝商務  日期:2013-1-18

  國家統計局最新公布的數據顯示,今年11月份,上海新建住宅價格指數環比下降了0.3%,這也是繼10月份后,環比下降的第二個月。

  在“限購”、“限貸”等一系列調控政策綜合作用下,今年以來,上海房價上漲勢頭得到遏制。10月份中下旬開始,外圍部分新建樓盤率先啟動降價,隨后逐漸向市中心及二手房市場蔓延,年初的調控政策效應顯現。

  2011年即將過去,明年的各項政策取向是否會改變,下一步樓市究竟會如何表現?

  “滬九條”繪出樓市分水嶺

  回眸年初一系列密集出臺的樓市政策,很多人還清晰地記著每一個時間節點。

  1月28日,上海正式實施房產稅試點;緊隨國家1月26日發布“新國八條”之后,2月1日“滬九條”出臺,從限購政策、稅收政策、信貸政策、土地供應及住房保障等多方面強化房地產調控……

  “短短一個月之內,調控措施如此密集出臺、配套細則跟進速度之快,均顯示出了政府對于房地產調控及遏制房價過快上漲的決心。”上海易居房地產研究院日前在盤點今年上海房地產業十大事件時分析認為,房產稅是本輪房地產調控政策的手段之一,更是完善房地產稅收制度的重要內容。限購、限貸、房產稅等多組合拳出擊,對上海樓市產生了較大影響。

  樓市成交應聲下跌。中國房產信息集團的數據顯示,今年2月份,上海剔除配套商品住宅等以外的新建商品住宅成交面積僅為17.8萬平方米,比去年同期下跌47%,創下了2006年以來新建商品住宅月成交量的最低紀錄。隨著調控政策的持續,政策疊加效應不斷釋放,原本被開發商寄予厚望的“金九銀十”季,今年也黯然失色。據市統計局統計,今年1月至10月份,本市新建商品住房銷售面積為1144萬平方米,同比減少15.3%。

  成交量的縮水使得不少開發企業存貨壓力加大,資金回籠面臨困難。在國內信貸環境不斷緊縮的形勢下,開發企業融資也變得異常困難。于是,不少開發企業被迫出招應對,采取“以價換量”的營銷策略,調低價格推盤或者打折促銷,其中不乏中海、龍湖等大型房企。

  商品住宅成交低位徘徊

  樓市成交下降,房價也出現了環比下降,是否就意味著本輪調控已經到位,明年相關政策將會出現松動?不久前召開的中央經濟工作會議明確,要堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸。上海也已明確,明年將繼續嚴格貫徹執行國家有關調控政策,繼續加大房地產市場調控力度,繼續執行住房限購政策,進一步鞏固調控成果,促進房地產市場健康發展。

  本輪調控中最具“威力”的限購政策繼續執行,對樓市將產生何種效果?“作為對樓市政策最為敏銳的開發商,對于限購令明年繼續執行并不意外。”德佑地產副總經理羅亞東表示,今年四季度起,一些開發商已經開始通過降價策略回應市場需求,明年的這種趨勢將會繼續延續下去。

  我們在解讀商品化住宅成交低位徘徊現象時,不能忽略的是,上海整個住房供應體系正面臨著一次結構性調整。今年是上海保障房建設的大年。數據顯示,今年以來,上海新開工保障房面積占全部新開工住宅面積的比重已經超過70%,達到歷史最高水平。年內新增了廉租住房1萬戶(套),累計受益家庭已達8萬多戶;今年又是共有產權保障房(經濟適用住房)配售的最高峰年度,涉及近4萬戶家庭;公共租賃房試點項目也在穩步推進。

  “可以預期,‘十二五’期間上海市場化商品房的‘蛋糕’將大幅減量。”市房管局有關負責人表示,整個住房供應體系如果以產權劃分,將會形成全產權房、共有產權房、無產權房(即租賃住房)共存的局面。業內人士認為,隨著上海住房供應體系的完善,今后商品房供求關系也將愈加趨于合理。

  房價加速合理回歸

  根據戴德梁行的一份研究成果,在限購、房產稅等調控組合拳之下,目前上海高檔商品公寓中的投資炒房客比例已經明顯降低,基本以自用型買家為主。從對房地產宏觀調控不放松的形勢來看,預計下一步高端住宅市場的成交量將繼續走低,公寓價格不會有大的浮動,別墅價格將持續走低。

  本輪調控之下,還有一個值得關注的現象,便是新建商品房紛紛降價,但二手房價格依舊堅挺。這是因為二手房業主大多是個人,資金回籠方面的壓力較小;限購以后,部分二手房業主拋售房源后,無法再購入新房,惜售心理嚴重。不過據上海中原地產監測,最近價格相對堅挺的二手房市場也開始屏不住了,房東心態加快轉變,二手房實質降價增多。“目前二手房房東下調價格10%已是普遍存在。”上海中原研究咨詢部高級研究員巫慧穎說,二手房的降價范圍也開始從松江新城、嘉定新城等外圍區域,逐漸擴散到了普陀宜川等中內環板塊,甚至靜安長壽等中心板塊價格也出現了松動。

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